为及时化解物业管理矛盾纠纷，促进社区和谐稳定，构建相互信任、相互支持、共商共治、文明和谐、遵纪守法的物业管理新秩序，市住建局印发《关于规范物业服务“三会”制度的通知》（济建房字〔2021〕3号）。

一、出台背景

2017年，山东省住房和城乡建设厅启动物业服务行业文明创建试点工作，提出推动建立“三会三公开”制度，通过恳谈会、调解会、联席会的方式加强物业企业、业主及相关部门的沟通交流，以分段协调处理的方式解决矛盾。“三会三公开”工作实施以来，取得良好成效，但由于缺少具体明确规定，出现“三会”召开责任主体、会议内容不明晰等方面的问题。为此，市住房城乡建设局依据《中华人民共和国人民调解法》《山东省物业管理条例》及《关于进一步加强全市物业监管工作的实施意见》（济政字〔2018〕22号）等法规政策，参考外地经验做法，结合济宁实际，制定出台了《关于规范物业服务“三会”制度的通知》。

二、“三会”基本概念

“三会”是指业主恳谈会、人民调解委员会和物业管理联席会。

一是业主恳谈会，由物业服务人或业主委员会负责建立并召集，物业企业、业主委员会和业主定期召开恳谈会，坦诚相待，互相交流看法，互提意见，加深理解支持，争取将矛盾和问题解决在萌芽阶段。

二是人民调解委员会，由社区居委会设立并指导其开展工作，对无法通过恳谈解决的矛盾，由居委会出面组织调解会进行协调解决。

三是物业管理联席会议，由街道办事处（镇人民政府）负责建立并召集，通过联席会协调督促相关职能部门和物业服务企业及时化解处置物业管理矛盾纠纷。

三、“三会”召开要求与主要内容

（一）业主恳谈会

业主恳谈会根据物业管理工作需要随时召开，但每季度至少召开一次，参加人员为物业服务人负责人、业主委员会成员、业主代表和建设单位人员（前期物业管理阶段），并邀请社区居委会或社区环境和物业管理委员会人员出席。

业主恳谈会研究解决小区面临的具体问题，并通报工作情况、听取意见建议，分析小区内存在的主要矛盾和不和谐因素，说明重大重要事宜，对小区内违反管理规约的个别业主或现象，物业服务人及业主委员会应及时进行诚恳交流和劝阻，制止问题发生。

（二）人民调解委员会

社区居委会应依据《人民调解法》设立人民调解委员会，建立物业管理矛盾纠纷调解机制。业主、业主大会、业主委员会、物业服务人、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议协商不成的，可以申请调解，人民调解委员会应依据《人民调解法》等规定调解物业管理矛盾纠纷。

物业管理矛盾纠纷经人民调解委员会调解达成调解协议的，当事人应当按照约定履行。人民调解委员会应当对调解协议的履行情况进行监督，督促当事人履行约定的义务。

（三）物业管理联席会议

街道办事处（镇人民政府）依据《山东省物业管理条例》规定，负责召集物业管理联席会议，吸纳社区居委会、公安派出所、物业服务人、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、市场监管、物业管理等相关部门参加。

联席会议主要协调业主委员会和有关部门不依法履行职责、物业服务人在履行退出程序以及交接工作中出现问题、物业管理区域内发生突发事件、物业管理与社区管理的衔接配合和需要协调的其他物业管理事项。

正文：济宁市住房和城乡建设局关于规范物业服务“三会”制度的通知

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